Fort hyresrätt – ointagligt och kostsamt

Fort hyresrätt – ointagligt och kostsamt

Hyresregleringen har flera betydande problem som måste ställas emot nyttan av den. I flera fall är dock nyttan svår att mäta och i de fall som man kan uppskatta nyttan av hyresregleringen så är den inte särskilt stor. Samtidigt har vi fått betala med ett minskat bostadsbyggande utan att för den sakens skull minskat segregationen. Hyresgästförenings rapport lämnar en hel del att önska.

I Regeringsformens första kapitel anges att det allmänna ska verka för alla människors rätt till bostad. Detta övergripande politiska mål har i dag bred förankring inom alla riksdagspartier. Vidare finns det många som stödjer tanken att staden ska vara till för alla och inte bara ett fåtal. Detta var den grundläggande tanken bakom den hyresreglering som infördes under andra världskriget. Detta skulle vara ett temporärt skydd mot de hyreshöjningar som förväntades i krigets spår.

Hyresregleringen har sedan dess varit ett ständigt aktuellt ämne, där lätt olika värderingar kan hamna i konflikt. Allra senast presenterade Hyresgästföreningen en rapport där de visade att ett avskaffande av hyresregleringen skulle leda till kostnader för samhället och slå hårt mot de som idag bor i hyresrätter. DN debatt betyg har gjort en lång genomgång varför rapporten både är ensidig och problematisk. För att förstå och utvärdera problematiken behöver man se på flera delar än vad Hyresgästförenings rapport gjort.

Många nationalekonomer har, under en lång tid, varnat för att hyresregleringen kostar mer än den smakar. Hyresregleringen dämpar bostadsbyggandet. En av de mest betydande problemen med dagens hyresreglering är att den med stor sannolikhet dämpat nybygget av hyresrätter, och därmed bidragit till den bostadsbrist som i dag finns, och framför allt drabbar de som inte har möjlighet att köpa sig en bostadsrätt.

Boverket gör det troligt i en rapport från 2013 att hyresregleringen minskat produktionen av nya hyresrätter. Vidare listas även tre orsaker till varför så är fallet. För det första gör de låga hyrorna det mindre attraktivt att bygga nya hyresrätter. För det andra skapar även det system vi har nu med högre hyror vid nyproduktion att det finns en risk i att investera i nya lägenheter, eftersom de töms först vid fallande efterfrågan. För det tredje finns det ett problem med att byggbolagen kan förvänta sig att hyresregleringen kommer förändras i framtiden, vilket skulle minska lönsamheten med att bygga i dag. Dessa sammantagna faktorer är en av flera saker som idag stoppar upp bostadsbyggandet.

Problem kring att insiders dikterar villkoren. Ytterligare ett problem med bostadspolitiken handlar om spänningarna mellan de som har bostad och de som inte har det. De som representerar de som har en bostad stödjer öppet det system som till synes gynnar de som har bostad, till nackdel för de som inte har en bostad.

Den teoretiska bakgrunden till det här synsättet lades av nationalekonomerna Assar Lindbeck och Dennis Snower under 1980-talet. Teorin går i enkelhet ut på att de som är inne i ett system, exempelvis de som har en bostad, så kallade insiders, kommer göra vad de kan för att upprätthålla systemet som det ser ut nu, även om det är till nackdel för de som inte är inne i systemet, så kallade outsiders.

På den svenska hyresmarknaden sätts hyrorna av insiders, vilka då rimligtvis företräder hyresgästernas intressen. Det vore då orimligt att begära att dessa skulle agitera emot dagens system och att dessa således hela tiden kommer sätta hyror och regler som gynnar de själva.

Om hyresgästerna är insiders i systemet, vilka är då outsiders? I Stockholmsregionen rör det sig ofta om unga, studenter, invandrare och ekonomiskt utsatta, personer som av en eller annan anledning inte kunnat stå decennier i kö för at få en attraktiv lägenhet. Dagens system skapar en situation där vissa grupper har det systematiskt lättare att få bostad än vad andra har.

Ingen tydlig effekt på segregation. En av motiveringarna bakom hyresregleringen är att den ska göra det möjligt för människor med olika inkomster att bo på samma område, i syfte att skapa mer blandade boendeområden. Argumentet för hyresregleringen brukar då vara att en övergång till marknadshyror skulle tvinga låginkomsttagare att flytta ifrån attraktiva områden, till förmån för mer välbeställda, och på så sätt öka segregationen.

Ett sådant resonemang låter säkerligen bra i teorin, men hur väl lyckas hyresregleringen egentligen hålla områden blandade. Om vi tittar på etnisk segregation är det ett totalt misslyckande, så där skulle nog inte marknadshyror göra varken till eller från. Om vi istället tittar på segregering med avseende på inkomst visar det sig att hyresregleringen ställer till med en hel del problem ändå. Eriksson och Lind (2004) nämner flera aspekter. För det första har det visat sig att hyresregleringen gör att trycket på ombildning till bostadsrätter blir större, vilket tenderar att stänga ute låginkomsttagare. För det andra tenderar markandspriserna på svarta marknaden att vara så höga att de ändå stänger ute mindre välbeställda. För det tredje gynnar dagens kösystem de som snabbt kan ställa sig i kö, ofta rikare och lokalbefolkningen.

Hur kan vi annars göra? Detta inlägg har pekat på att dagens hyresreglering inte är utan en hel del problem. Det vi nu behöver göra är att tänka om och hitta bättre sätt att skapa goda boendemöjligheter för alla. Ett av de allra mest centrala är att det offentliga stödet för bostadsbyggandet ökar igen, marknaden klarar inte av så många bostäder som vi vill ha. Men det räcker inte, vi har idag problemet att bostadsrätter är ett systematiskt gynnade av skattesystemet – med ränteavdrag och avsaknad av stämpel- och fastighetsskatt. Detta gör att bostadsrätter blir mer attraktiva för människor att äga och för byggbolag att bygga. När det gäller segregationen ligger ansvaret på kommunerna att marken används på ett ansvarsfullt sätt så att vi får blandade bestånd.

 

Källor och vidare läsning

Eriksson och Lind (2004). Vad vet vi om hyresregleringens effekter?

http://nationalekonomi.se/filer/pdf/33-4-kehl.pdf

Fridell och Brogren (2006). Lyckas hyresregleringen motverka segregation i Stockholm?

http://nationalekonomi.se/filer/pdf/35-6-hfcb.pdf


 

Dela