Hyresmarknaden: The Masquerade

Hyresmarknaden: The Masquerade

Svårast att få bostad är det för invandrare och ungdomar – raka motsatsen till mannen mitt i livet som under stora delar av sitt liv haft sitt boende tryggat. Ojämlikheten i städerna håller på att skapa stora sociala klyftor mellan generationer, ursprung och inkomstgrupper. Det vill säga underklassens proletärer är de som får betala för en icke-fungerande hyresreglering. Om målet med bostadspolitiken är bra bostäder till rimliga priser för alla måste något göras.

Dagens hyresreglering bygger på ett bruksvärdessystem som innebär att priset sätts utifrån fastighetens och lägenhetens standard, närhet till centrum, affärer, förskolor och goda kommunikationer, områdets image med mera och förhandlas fram av ombud för fastighetsägare (Fastighetsägarna) och hyresgästerna (Hyresgästföreningen).

I motsats till vad många tänker finns det omfattande problem med systemet som det ser ut i dag. De som gynnas är de med långa kötider och de som bor i våra storstäders centrum, medan boende i utkanten får betala med högre hyror samtidigt som ungdomar och invandrare stängs utanför bostadsmarknaden.

Det finns främst fem punkter som visar varför vi inom den progressiva vänstern måste inse att prisregleringar inte är vägen till att uppnå jämlikhet. Utan att vi måste våga ompröva idén och tänka nytt.

1. Segregationen har inte motverkats

Den starkaste motiveringen bakom hyresregleringen är att den ska göra det möjligt för människor med olika inkomster att bo på samma område, i syfte att skapa mer blandade boendeområden. Argumentet för hyresregleringen brukar då vara att en övergång till marknadshyror skulle tvinga låginkomsttagare att flytta ifrån attraktiva områden, till förmån för mer välbeställda, och på så sätt öka segregationen.

Om vi istället tittar på segregering med avseende på inkomst visar det sig att hyresregleringen ställer till med en hel del problem ändå. Eriksson och Lind (2004) nämner flera aspekter:

  1. För det första har det visat sig att hyresregleringen gör att trycket på ombildning till bostadsrätter blir större, vilket tenderar att stänga ute låginkomsttagare.
  2. Hyresregleringens avsteg från marknadspriserna tenderar att öka priset på svarta marknaden att bli så höga att de ändå stänger ute mindre välbeställda.
  3. Det tredje gynnar dagens kösystem de som snabbt kan ställa sig i kö, ofta rikare och lokalbefolkningen.

Detta har lett till att kopplingen mellan inkomsten hos de boende och hur attraktivt området är faktiskt är starkare för hyresrätter än för bostadsrätter. Även fast bostadsrättsinnehavarna oftast har högre inkomster så är relationen mellan attraktivt område och inkomster större på den prisreglerade hyresmarknaden.

Detta kan tyckas paradoxalt. Samtidigt som bostadsrättsinnehavare har större inkomster är sambandet mellan inkomsten och attraktiva hyresrätter större. Förklaringen ligger i att bruksvärdessystemet medför även att andra faktorer spelar in. I det här fallet har de låga priserna i attraktiva områden gjort att det varit nödvändigt att bilda omfattande kösystem.

Den grupp som gynnas mest av systemet är stockholmare med goda inkomster födda i Sverige. De har kunnat stå länge i kön och har tillräckligt hög inkomst för att klara hyresvärdarnas krav. Att ha utländsk påbrå innebär ett mycket stort avbräck för möjligheten att få ett bostadskontrakt i innerstan.

2. Problem kring att insiders dikterar villkoren.

Nästa problem med bostadspolitiken handlar om spänningarna mellan de som har bostad och de som inte har det. Spänningar mellan personer som bor i kraftigt subventionerade bostäder i innerstaden och ungdomar. Villkoren på hyresmarknaden förhandlas mellan de som har bostad och hyresvärdarna utan att de som är bostadslösa får något inflytande.

Den teoretiska bakgrunden till det här synsättet lades av nationalekonomerna Assar Lindbeck och Dennis Snower under 1980-talet. Teorin går i enkelhet ut på att de som är inne i ett system, exempelvis de som har en bostad, så kallade insiders, kommer göra vad de kan för att upprätthålla systemet som det ser ut nu, även om det är till nackdel för de som inte är inne i systemet, så kallade outsiders.

På den svenska hyresmarknaden sätts hyrorna av insiders, vilka då rimligtvis företräder hyresgästernas intressen. Det vore då orimligt att begära att dessa skulle agitera emot dagens system och att dessa således hela tiden kommer sätta hyror och regler som gynnar de själva

Hyresgästerna är insiders i systemet, vilka är då outsiders? I Stockholmsregionen rör det sig ofta om unga, studenter, invandrare och ekonomiskt utsatta, personer som av en eller annan anledning inte kunnat stå decennier i kö för at få en attraktiv lägenhet. Dagens system skapar en situation där vissa grupper har det systematiskt lättare att få bostad än vad andra har.

Problemet var dock av mindre vikt när samhället tog ansvar för att det fanns bostäder åt alla, vilket i praktiken innebar att någon tog ansvar för hela befolkningen. När bostadsbristen är skriande blir situationen annorlunda och problemen blir uppenbara.

3. Det har skapats en omfattande svarthandel

Med ”Fem mord, penningtvätt och kommunal korruption” öppnar DN sin granskning av den omfattande svarthandeln av hyreskontrakt i Stockholm. Kritian Halldin, analytiker på polisens regionala underrättelsesektion i Stockholm, berättar att den illegala handeln med hyreskontrakt blivit en allt större andel har den grovt organiserade brottsligheten med ett flertal tongivande kända kriminella i länet är involverade.

DN:s granskning visar därutöver att minst fem mord misstänks ha kopplingar till svartmarknaden. Det ligger dessvärre i sakens natur att det är svårt att få folk att berätta om företeelsen och därför ar det svårt att bedriva empiriska studier på området. Men mycket tyder på att de DN grävt fram bara är toppen av ett isberg.

Detta är inte ovanligt förekommande när staten prisreglerar marknader. När köerna blir för långa så vänder sig de längst bak i kön till svarhandlarna i hopp om att få tak överhuvudet. När desperationen att få en bostad stiger och bostadslösa har råd men inte möjlighet att tillskansa sig bostäder på laglig väg kommer organiserade svartmarknader som ett brev på posten. Vid det här laget kan du säkert lista ut vilka som tvingas vända sig till dessa svarthandlare.

4. Ineffektivt resursutnyttjande

Det finns som sagt mycket som tyder på att bruksvärdesprincipen leder till ett systematiskt efterfrågeöverskott på bostadsmarknaden, eller bostadsbrist helt enkelt. Detta får påverkningar för samhället, eftersom det gör att människor har svårt att flytta mellan städer för att jobba eller plugga, samtidigt som företag får svårt att hitta rätt kompetens.

HSGF hittar i en undersökning att 14 % av studenterna i storstadsregionerna funderat på att flytta därifrån på grund av bostadsbristen. I en rapport från LO sammanfattas resultat från tidigare studier. Hyresgästföreningen hittar att 7 % i åldrarna 15-79 år har avstått att söka jobb i storstadsregionerna på grund av bostadsbristen, medan 4 % har behövt säga nej till ett arbete just på grund av bristen på bostäder. Omvänt har en tredjedel av små- och medelstora tillväxtföretag haft problem att hitta rätt kompetens.

Vidare så gynnas boende centralt i storstäder där effekten av bruksvärdessystemet blir som störst. De förfördelade är då de som bor långt utan för staden och pendlar in. Välbärgade personer i subventionerade innerstadslägenheter tar därför resurser från människor som bor i utkanten av våra städer och som mycket mer skulle se att dessa pengar lades på infrastruktur.

5. Minskar bostadsbyggande

Många nationalekonomer har under en lång tid, varnat för att hyresregleringen kostar mer än den smakar. Hyresregleringen dämpar bostadsbyggandet. Ett av de mest betydande problemen med dagens hyresreglering är att den med stor sannolikhet dämpat nybygget av hyresrätter, och därmed bidragit till den bostadsbrist som i dag finns, och framför allt drabbar de som inte har möjlighet att köpa sig en bostadsrätt.

Boverket gör det troligt i en rapport från 2013 att hyresregleringen minskat produktionen av nya hyresrätter. Vidare listas även tre orsaker till varför så är fallet. För det första gör de låga hyrorna det mindre attraktivt att bygga nya hyresrätter. För det andra skapar även det system vi har nu med högre hyror vid nyproduktion att det finns en risk i att investera i nya lägenheter, eftersom de töms först vid fallande efterfrågan. För det tredje finns det ett problem med att byggbolagen kan förvänta sig att hyresregleringen kommer förändras i framtiden, vilket skulle minska lönsamheten med att bygga i dag. Dessa sammantagna faktorer är en av flera saker som idag stoppar upp bostadsbyggandet.

 

Anledningen till att många nationalekonomer är emot hyresregleringen är inte för att de är onda, eller höger, utan för att den inte fungerar. Vi hade önskat att den gjorde det, men den gör inte det. Som många modeller och tester med verkligheten kan prisregleringar vara det sämsta verktyget som en politiker kan använda sig av.

Vi i vänstern måste sluta förespråka ett system som gör mer skada än nytta, vi behöver ett jämlikt och rättvist bostadssystem. En dyr reglering som sliter isär städerna istället för att bygga ihop dem och trampar på invandrare och unga är ett system vi inte kan försvara. Vi måste därför våga släppa denna käpphäst och våga tänka nytt.

 

 

 

Dela